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Comprendre les Permis de Construire en France: Guide pour 2023

Naviguer dans le labyrinthe des permis de construire en France peut être une tâche ardue. Que vous soyez un particulier désireux d'agrandir votre maison, un entrepreneur prêt à lancer un nouveau projet immobilier, ou un gestionnaire d'un établissement recevant du public (ERP), comprendre les spécificités des différentes autorisations est crucial. Cet article vise à clarifier les étapes à suivre, les obligations réglementaires, et les rôles des professionnels impliqués, notamment les architectes.

Permis de construire
Permis de construire

Qu'est-ce qu'un Permis de Construire?

Le permis de construire est une autorisation obligatoire pour toute construction nouvelle ou pour des modifications substantielles sur un bâtiment existant. Il assure que votre projet respecte les règles d'urbanisme en vigueur.


Quand est-il nécessaire?

  • Construction nouvelle de plus de 20 m²

  • Extension d'un bâtiment existant qui crée une surface (emprise au sol ou surface de plancher) supérieure à 20m²

  • Modification de la structure portante ou de la façade d'un bâtiment avec création ou modification d'ouvertures


Processus de demande

  1. Dépôt du dossier: Le dossier de demande de permis de construire doit être déposé à la mairie de la localité où le terrain est situé.

  2. Étude du dossier: L'administration vérifie la conformité du projet avec les règles d'urbanisme. Examen possible par plusieurs entités, incluant l'architecte des bâtiments de France si le projet se situe près d'un site patrimonial.

  3. Délai de réponse: Le délai moyen de traitement est de deux mois pour une maison individuelle, les permis de démolir et de trois mois pour les autres projets. Un délai différent peut être fixé et notifié au demandeur lorsque certaines consultations sont nécessaires : architecte des bâtiments de France + 1 mois : soit 2 mois de délai pour les déclarations préalables, 3 mois pour les permis de construire de maison individuelle et les permis de démolir et 4 mois pour les permis de construire et permis d'aménager.

Documentation nécessaire

  • Plans de situation, de masse, de coupe, et façades

  • Descriptif des travaux

  • Photos du site et de son environnement



La Déclaration Préalable de Travaux

Cette procédure est requise pour les travaux de moindre ampleur ne nécessitant pas un permis de construire. Elle concerne notamment les modifications de l'aspect extérieur d'un bâtiment, les changements de destination, ou les constructions inférieures à 20 m² :

  • Les petits travaux sur un bâtiment existant (modification de façade, remplacement de fenêtres, etc.).

  • Les extensions de moins de 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un PLU (Plan Local d'Urbanisme).

  • Les constructions nouvelles ne dépassant pas 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.


Différences principales avec le permis de construire

  • Moins de formalités

  • Délais de traitement plus courts (généralement un mois)

  • Pas nécessaire pour les modifications internes n'affectant pas l'aspect extérieur


Attention ! Le recours à un architecte est obligatoire pour tous les projets, soumis à Déclaration Préalable de Travaux , qui sont réalisé par une société ou une SCI.



Autorisation de Construire, d'Aménager ou de Modifier un ERP

Les ERP, tels que les magasins, restaurants, et écoles, nécessitent une attention particulière en raison de leur impact sur la sécurité publique et l'accessibilité. Les travaux dans ces établissements doivent souvent obtenir une autorisation spécifique, en plus du permis de construire ou de la déclaration préalable, pour s'assurer que tous les aménagements respectent les normes strictes de sécurité et d'accessibilité.


Particularités de cette autorisation

  • Examen des normes de sécurité contre l'incendie et de l'accessibilité pour les personnes handicapées

  • Nécessité de conformité avec les réglementations sanitaires et de sécurité

  • Délai de réponse : Le délai d'instruction d'une demande d'autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP) est de 4 mois porté pour la commission de sécurité incendie à 5 mois de délai concernant les permis de construire et pour la commission d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite à 5 mois de délai concernant les permis de construire.



Le Rôle de l'Architecte

L'architecte joue un rôle crucial dans la conception du projet et dans la navigation à travers le processus d'obtention du permis.


Obligations de l'architecte

  • Élaboration des plans et des documents nécessaires

  • Conseil sur les normes d'urbanisme et de construction

  • Suivi du projet de la conception à la réalisation


Attention ! Le recours à un architecte est obligatoire pour tous les projets d’agrandissement, soumis à permis de construire, qui portent la surface de plancher ou l’emprise au sol de la construction existante à plus de 150 m².



Conclusion

Choisir la bonne catégorie d'autorisation est essentiel pour assurer le succès et la légalité de votre projet. Chaque type d'autorisation est adapté à des situations spécifiques, influençant directement les démarches administratives, le temps de traitement, et les exigences réglementaires. Il est recommandé de consulter un professionnel, comme un architecte, pour déterminer l'autorisation la plus appropriée pour votre projet spécifique et pour naviguer efficacement dans le processus d'approbation.



FAQs


Quelle est la différence entre un permis de construire et une déclaration préalable de travaux?

La principale différence entre un permis de construire et une déclaration préalable de travaux réside dans l'ampleur et la nature des travaux envisagés. Le permis de construire est généralement requis pour les projets de grande envergure tels que la construction de nouvelles bâtisses, les extensions importantes (plus de 40 m² en zone urbaine), ou les modifications significatives de la structure ou de l'aspect extérieur d'un bâtiment existant. En revanche, la déclaration préalable est souvent suffisante pour des travaux plus modestes, comme les petites extensions (moins de 40 m²), les modifications de façades ou de toitures, et les constructions de petite taille.


Ai-je besoin d'un architecte pour soumettre une demande de permis de construire?

En France, la loi exige l'intervention d'un architecte pour toute demande de permis de construire lorsque la surface de plancher ou l'emprise au sol de la construction dépasse 150 m². Pour les projets de moindre envergure, les particuliers peuvent réaliser les démarches eux-mêmes, mais l'expertise d'un architecte peut être bénéfique pour assurer la conformité aux normes en vigueur.


Quelles sont les sanctions pour les travaux effectués sans les autorisations nécessaires?


Les Sanctions Pénales

Les sanctions pénales pour les constructions non autorisées sont sévères, avec des amendes allant de 1 200 à 6 000 euros par mètre carré. Par exemple, pour une construction illégale de 20 m², l'amende peut varier de 24 000 à 120 000 euros. Dans certains cas exceptionnels, une amende forfaitaire de 300 000 euros peut également être imposée. Il est important de noter que ces sanctions s'appliquent à tous les participants au projet de construction, y compris :

  • Le maçon,

  • Le couvreur,

  • L'architecte, ou le maitre d'œuvre.


Si un locataire initie les travaux, il est également sujet à ces sanctions, tout comme le propriétaire bailleur. En cas de récidive, les contrevenants peuvent même faire face à une peine de prison de six mois.


Les Sanctions Civiles

Comparativement plus modérées, les sanctions civiles traitent la construction illégale comme un dommage civil. Les voisins ou la commune peuvent porter l'affaire devant le tribunal judiciaire. Les responsables du projet illégal peuvent être tenus de verser des dommages-intérêts, dont le montant peut être significatif, dépendant de l'étendue du préjudice subi. En complément, des sanctions fiscales peuvent être appliquées pour régulariser les impôts non payés au fil des années. Le tribunal peut également ordonner la démolition de la structure illégale. Cependant, dans certains cas, le juge peut opter pour une approche plus clémente en exigeant une mise en conformité de l'ouvrage au lieu de sa démolition.


Comment puis-je vérifier si mon projet nécessite un permis de construire?

Pour déterminer si un projet nécessite un permis de construire, vous pouvez consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune ou vous adresser directement au service d'urbanisme de votre mairie. Ils pourront vous informer sur les règles spécifiques applicables à votre zone et sur le type d'autorisation requis selon l'ampleur et la nature de votre projet.


Quel est le délai moyen d'obtention d'un permis de construire?

Le délai moyen pour l'obtention d'un permis de construire en France est de deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour les autres types de constructions. Un délai différent peut être fixé et notifié au demandeur lorsque certaines consultations sont nécessaires


Quels sont les critères spécifiques pour les ERP en matière d'autorisation de construire?

Les Établissements Recevant du Public (ERP) doivent répondre à des normes strictes en matière de sécurité, d'accessibilité pour les personnes handicapées, et de protection contre les risques d'incendie. L'autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un ERP nécessite une attention particulière aux dispositions réglementaires concernant ces aspects. Le dossier de demande doit inclure des plans détaillant les mesures prises pour assurer l'accessibilité et la sécurité, et souvent, l'avis des commissions de sécurité et d'accessibilité est requis avant l'approbation finale.


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